不動産の売買手続き

• 不動産売却の流れ
• 住宅売却に必要な書類

• 不動産売却にかかる費用

不動産売却の流れ

家族構成やライフスタイル、また環境の変化など、マイホームの売却には様々な理由があることでしょう。不動産売却をする際には、あらかじめ売却する理由を整理して、手持ちの資金や住み替え時期の希望などをよく確認しておくようにしましょう。
売却の流れは、マンションでも一戸建てでも基本的に同じです。
ここでは、おおまかなマイホーム売却の流れを説明いたします。

1. 

   不動産売却の相談

   マイホームの売却を考えたら、まずは信頼できる不動産会社に相談しましょう。売却には、法律や税金などの専門知識が必要になるので、そのサポートをしてもらいます。
   その際に、売却の理由などについて詳しく話をし、
   状況に合った売却方法を提案してもらいます。

2. 

   物件の調査・価格査定

   売却を決めたら、対象の物件の調査と査定依頼をします。自分の物件の適切な価格を知っておくことで、
   買い替え予定の物件を含めた全体の予算が見えてきます。
   不動産業者が、物件の築年数や管理状況、また類似物件の売却事例などを調査し、総合評価で査定します。無料査定をおこなっている不動産会社もあるので、何社か問い合わせをしてみましょう。

3. 

   媒介契約

   住まいを売り出すには、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約は、不動産の売却を不動産会社に依頼する契約です。
   媒介契約には「専属専任媒介契約 ※１」「専任媒介契約 ※２」「一般媒介契約 ※３」の３つの種類があるので、契約する前に説明を受け、それぞれの特徴を抑えておきましょう。
   また、価格査定や売却活動の内容についても説明を受け、納得したら契約をします。媒介契約書の内容に不明な点があれば事前に確認しておきましょう。

4. 

   売却活動スタート

   不動産会社は、物件情報の広告を打ち出したり、
   ホームページに掲載するなど、さまざまな売却活動をおこない購入希望者を探します。
   売却活動の経過は、契約に基づいて定期的に報告がきます。
   購入希望者が現れた場合は現地見学をしてもらうことになるので、普段から掃除や整理整頓を行い、物件をきれいに保つことを心がけましょう。

5. 

   売買契約

   購入希望者から「購入の申込書」を受け取ったら、
   物件の価格や、引渡しの契約条件の調整をします。
   そして、売主・買主ともに合意に至れば、いよいよ契約となります。
   不動産会社が買主に重要事項の説明をおこない、その後、売買契約を結びます。
   売買契約は買主・売主ともに捺印をします。契約が締結されたら、買主から手付金を受け取ります。

6. 

   引渡し準備・決済

   買主から残代金を受け取るまでに、引渡しの手続き準備（抵当権の抹消や、印鑑証明書、権利証、固定資産税納付書などの準備）や引越し準備をして、引き渡せる状態にします。
   残代金の受け取りと同時に物件の引渡しを行い、売買契約はすべて完了です。

注釈

※１

「専属専任媒介契約」は１つの不動産会社のみに依頼をします。
１社専任で契約をするので、他の不動産会社には依頼できないほか、自分で購入者希望者を見つけることもできません。
しかし、１週間に１回以上、売却活動状況の報告を受けることができます。

※２

「専任媒介契約」は専属専任媒介契約と同様、１つの不動産会社のみに依頼をします。１社専任で契約をするので、他の不動産会社には依頼できませんが、自分で購入者希望者を見つけることは可能です。不動産会社からは、２週間に１回以上、売却活動状況の報告を受けることができます。

※３

「一般媒介契約」は複数の不動産会社に依頼をすることができ、自分で購入者希望者を見つけることも可能ですが、不動産会社から売却活動状況の報告は基本的にありません。

住宅売却に必要な書類

住宅を売却するときに必要になる書類は、マンション・一戸建ての物件特性の違いで一部異なりますが、
ほぼ同様の書類が必要です。
中古物件の購入希望者は、物件の情報をできるだけ多く正確に知りたいので、その要望を満たすための情報を用意し、提示します。
売却する側としても、短期間で希望の条件で購入希望者を見つけるためにも下記書類の準備はしっかりしておきましょう。

売却に必要な書類についての説明

登記簿謄本

登記事項証明書とも呼ばれ、不動産に関する情報が記載されている書類です。登記簿謄本は、法務局で誰でも取得することができるので、不動産仲介業者の担当者に取得を委任することもできます。

売買契約書

不動産を購入したときに締結した契約書です。
物件の状況や特約がないかを確認するために必要です。

重要事項説明書

売買契約書と同様、不動産を購入したときに受け取る書類です。
物件の告知事項などがないか確認するために必要です。

固定資産税納税通知書・固定資産税評価説明書

物件の固定資産税を確認する書類で、移転登記にも必要になります。
固定資産税は、毎年１月１日に１年分の固定資産税が課税されますが、
一般的に、売却した際には決算日を基準に負担額が調整され、売主に払い戻されます。

土地測量図・境界確認書

一戸建てや土地などを売却する際に必要な書類です。
売却対象になる土地の面積や境界線を正確に知るために非常に重要です。
もし境界線が未確認である場合は、隣接の土地所有者と話し合い、相手に了解を得た上で測量図を作成します。

図面や設備の仕様書など

物件の間取りや設備の情報を記載するために必要です。
人気の設備は物件のアピールポイントにもなります。

マンションの管理規則

マンションがどのように維持管理されているか、ペットの飼育ができるかどうかなどの使用に当たっての細則を提示するための書類です。

マンションの維持費などの書類

マンションの管理費や管理組合費、修繕積立金などの維持費に関する書類も必要です。
固定資産税と同じように、マンションの維持費なども決済日を基準に精算されます。

登記済権利書

売主が物件の本当の所有者であることを証明するとても重要な書類です。
登記済み権利書は、物件を購入したときに法務局から交付される書類で、
移転登記をすることによって、物件の所有者が買主に移ったことが証明されます。

建築確認済証・検査済証・建築設計図書・工事記録書等

建築確認済証や検査済証は、建築基準法を満たした物件であることを証明する書類です。建築設計図や工事記録書は、物件をリフォームするときなどに役立つ書類となるので、あれば提示しましょう。

その他の物件に関する書類

その他、物件に関して調査したことがあれば、物件の情報として資料を用意します。また、物件の設備に関する説明書や、購入時のパンフレットなどの資料もあればあわせて買主に渡せるようにしましょう。

不動産売却にかかる費用

不動産の売却は、「売却」といえどもさまざまな費用がかかります。なかでも媒介契約を結んで売却した場合の仲介手数料は額が大きく、売却金額が大きいほど費用がかかります。
仲介手数料やそれ以外の諸費用がかかることを念頭においておき、想定外の出費とならないようにしておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、媒介契約を結んでいた不動産会社に「媒介報酬」として支払う手数料です。
成功報酬なので、売買契約が成立した場合のみ支払います。
成功報酬額の上限の目安は「（売却価格×３％）＋（６万円×消費税）」の計算式で算出ができます。

印紙税

売買契約書には収入印紙を貼ります。印紙税の額は取引金額によって変わります。

抵当権抹消費用

物件を購入して住宅ローンを組んだとき、購入した物件を担保に住宅ローンを組んでいます。
物件が担保にされているままでは物件の売却ができないので、ローンの残債を支払い、金融機関に設定されている抵当権を抹消する必要があります。
抵当権抹消にかかる費用を「登録免除税」といい、１物件につき1,000円となっています。自分で手続きをする場合は安価で済みますが、申請書の書き方や書類の提出方法がわからない場合は、法務局に出向いて確認する必要があります。
司法書士に依頼することも可能ですが、その場合は報酬として別途費用がかかります。

その他諸費用

その他、必要になる費用には下記のものがあります。
●リフォーム代（リフォームが必要な場合）
●変更登記費用（住所・氏名に変更がある場合）
●印鑑証明の取得費用
●住民票の取得費用　など